Por que é razoável esperar que ações sejam mais rentáveis do que imóveis?

Os leitores já devem estar acostumados com minhas críticas ao mercado imobiliário, bem como com minha crença de que o mercado de ações, no longo prazo, será um melhor investimento (e menos arriscado) do que os imóveis. Não acredito que os próximos anos no mercado imobiliário serão tão rentáveis quanto foram os últimos quatro ou cinco, mas penso que o mercado de ações – principalmente para quem decidir estudar bem as empresas em que investe, tem tudo para ser muito lucrativo. Mas por que eu acredito nisso?

1. Uma empresa fabrica produtos ou oferece serviços. O que fazem os imóveis?

O primeiro motivo pelo qual acredito que as ações tendem a trazer uma maior rentabilidade no longo prazo do que o investimento em imóveis é bem simples. Uma ação, como você sabe, é um pedacinho de uma empresa, cujo principal objetivo é produzir lucros. Independentemente do setor de atividade da empresa, ela só existe por esta razão. Ela fabrica produtos ou oferece serviços, cobra por isso e, se é bem administrada, reinveste os lucros no próprio negócio para que ele possa se expandir e se tornar cada vez mais lucrativo. Ou então, ela distribui dividendos para seus acionistas, remunerando quem acreditou em seu futuro e comprou suas ações.

Quando o lucro de uma empresa sobe, é razoável esperar que o valor de suas ações também cresça. Se uma empresa tem um histórico de anos, anos e anos de lucros crescentes, com dívida adequada, é bastante provável que, apesar das oscilações de mercado, o preço de suas ações também tenha apresentado um histórico positivo de rentabilidade.

Agora, eu pergunto: o que produz um imóvel?

….

No máximo, um imóvel, se alugado, produz aluguel. Mas aluguel, na verdade, não é um “produto”. É um direito que o proprietário oferece ao seu inquilino de utilizar o imóvel por um determinado tempo, cobrando uma quantia determinada. Mas ele não vai produzir mais alugueis ao longo do tempo. Uma empresa com vantagem competitiva pode duplicar a quantidade de produtos que fabrica, reinvestindo os lucros em sua atividade; mas um apartamento só vai poder ser alugado para um único inquilino por vez, e não é possível mudar isso – a não ser que você transforme o apartamento em uma pensão, e alugue vários quartos de uma só vez, mas mesmo assim isso será o máximo que poderá ser feito.

2. Por que os preços das ações e dos imóveis sobem (ou descem)?

Uma empresa, se bem administrada, pode inclusive oferecer um produto tão desejado pelo mercado que muito dificilmente seus preços cairão (alguém já viu preço de cerveja cair?). E, além disso, o dinheiro arrecadado com a venda do produto pode ser reinvestido na própria atividade, impulsionando ainda mais os lucros da empresa, que se transforma numa verdadeira máquina de gerar cada vez mais lucros.

Mas um imóvel não é comprado porque ele tem um propósito de se tornar cada vez mais lucrativo. O valor de uma casa ou de um prédio flutua ao sabor do mercado: se a demanda é forte e a oferta de imóveis é escassa, seus preços sobem; se a demanda cai ou a oferta aumenta muito, seus preços caem. Os imóveis, não produzem nada; simplesmente permanecem lá. Se você os aluga, o inquilino pode até ir, aos poucos, destruindo seu valor – quebrando o piso, estragando a parede, detonando os armários, e assim por diante. E isso é prejuízo que deve ser abatido da rentabilidade do aluguel. Além disso, o valor do aluguel, no prazo do contrato, só pode ser reajustado pela inflação; reajustes maiores dependem da valorização do mercado como um todo, bem como de uma renegociação com o inquilino que, muitas vezes, podem ser bem problemáticas.

Além disso, a fonte de crescimento do preço dos imóveis não é sustentável. Para vender muito, os imóveis dependem de proprietários endividados. São poucas as pessoas que têm R$ 300.000, R$ 500.000 ou mais para pagar num imóvel de uma vez. A maioria dos compradores financia a compra – se endivida – e, com a queda nos juros, há um impulso natural ao preço dos imóveis. Mas isso não se sustenta por muito tempo, já que os juros não podem cair indefinidamente (na verdade, estão até subindo nos últimos meses).

3. O ciclo de crescimento dos imóveis está acabando?

Se você acha que os imóveis são uma máquina de lucros perpétuos, não se engane. É bem possível que o ciclo de crescimento dos imóveis esteja acabando. A venda de imóveis novos em São Paulo, por exemplo, se estabilizou no fim do ano passado e, no início deste ano, já é menor do que a de 2004. Embora os proprietários de construtoras ainda acreditem que o mercado está bombando, já são vários os indicadores de que a máquina está começando a dar sinais de problema.

No Valor Econômico, por exemplo, foi publicada uma matéria no dia 28/03 na qual se mostra como as margens de lucro das principais construtoras do país estão caindo acentuadamente. Como todo mundo quer um pedaço do bolo do crescimento do setor, os custos de construção estão aumentando em linha com a valorização dos empreendimentos. Se a construtora está ganhando mais, o pedreiro, o mestre de obras e o vendedor do cimento também querem abocanhar um pouco mais de lucro. Como os custos aumentaram, a margem de lucro diminuiu: apenas do terceiro pro quarto trimestre do ano passado as margens de lucro das empresas caíram 3,7%. As ações do setor também estão caindo bastante este ano, um claro indicativo de que o mercado está preocupado.

Menos vendas no início deste ano, e custos mais altos. São dados preocupantes para o setor, e deveriam ser mais preocupantes ainda para quem comprou na planta e ainda não recebeu o imóvel. Há várias construtoras novas, que nunca passaram pelo fim de um ciclo de crescimento do setor. E como muitos dos novos empreendimentos são financiados pelo dinheiro que entra dos empreendimentos antigos, mas os custos estão crescendo muito, há um risco de execução – ou seja, de que os novos prédios sejam entregues com atraso ou, pior, nem venham a ser entregues. A própria matéria do Valor afirma que boa parte das obras está sendo terminada nos seis meses de carência após o término do prazo de entrega, e uma parte considerável está entregue após o próprio prazo de carência. Segundo analista do Itaú BBA entrevistado pelo Valor: “Ainda vejo risco de execução e estouro de obras, que precisam ser monitorados, mas não há nada fora do controle”.

Enquanto isso, os corretores continuam alardeando lucros de 25% ao ano no setor de imóveis… você acredita?

Por: Fábio Portela (O Pequeno Investidor)

18 de abril, 2011 às 13:47
Fonte: http://blogs.advfn.com/artigos/comentarios/por-que-e-razoavel-esperar-que-acoes-sejam-mais-rentaveis-do-que-imoveis